Od wielu lat nieustannie powraca pytanie – czy mamy do czynienia z bańką cenową na rynku nieruchomości? W ostatnim czasie nastąpił niezwykle dynamiczny wzrost cen mieszkań, który wywołuje sporo emocji oraz pytań dotyczących przyszłości w tej kwestii.
Aktualna sytuacja często porównywana jest do poprzedniego kryzysu na rynku nieruchomości, który miał miejsce w latach 2006-2008. Od tamtego czasu deweloperzy zdecydowanie ostrożniej działają w obszarze, jakim są inwestycje w lokale mieszkalne i użytkowe. Obecnie ogromną uwagę przykłada się do udzielania kredytów hipotecznych. Banki zdecydowanie uważniej śledzą także sytuację na światowym rynku i na podstawie tych obserwacji szybciej i skuteczniej reagują, mogąc zwiększać wymagania kredytowe. Sytuacja taka miała miejsce po obostrzeniach, ogłoszonych w wyniku pandemii COVID-19. Odnotowano znaczny spadek stóp procentowych, a instytucje bankowe zaczęły podnosić marże. Sytuacja unormowała się dopiero po ustabilizowaniu się gospodarki na świecie.
Czy mamy do czynienia z bańką cenową na rynku nieruchomości? – jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości?
Obecnie na rynku nieruchomości, decyzje odnośnie realizacji nowych projektów, podejmowane są z dużo większą ostrożnością. W przypadku większych projektów obowiązuje etapowość, co skutkuje brakiem nadmiaru ofert, a co za tym idzie, nie dochodzi do obniżenia cen za mieszkania. Wzmożone ograniczenia kredytowe oraz wzrost kosztów zakupu lokali, spowodowały większą selekcję potencjalnych kupców. Jest to więc odmienna sytuacja aniżeli w przypadku wystąpienia zjawiska określanego jako bańka cenowa. Kryzys ten charakteryzował się gwałtownym wzrostem cen, a także masowym wykupywaniem mieszkań, które dopiero planowano wybudować. Warto zatem zastanowić się nad powodem obecnego wzrostu cen nieruchomości. Koszt zakupu lokalu mieszkalnego wzrósł nie tylko w Polsce, ale także i w Europie. Zaobserwowano zjawisko luki mieszkaniowej – istnieje dużo niższa liczba lokali mieszkalnych w odniesieniu do liczby gospodarstw domowych. W takim przypadku popyt przewyższa podaż. Niestety deweloperzy chcący zaspokoić popyt, napotykają przeszkody w postaci wyczerpywania się gruntów. W konsekwencji inwestorzy dokonują zakupu terenów trudnych, poprzemysłowych, które wymagają sporego nakładu finansowego, aby finalnie przystosować działkę do zabudowy.
Zagrożenia wynikające ze zmian na rynku nieruchomości
Od kilku lat deweloperzy zmagają się z kwestią nieustannego wzrostu cen kosztów realizacji. W górę poszły opłaty za surowce i materiały budowlane, wynagrodzenie pracowników. Sięgająca blisko pięciu procent inflacja także stanowi długoterminowe zagrożenie dla rynku nieruchomości. Zjawiska te mogą doprowadzić do znacznego wzrostu stóp procentowych. Jednakże obecnie Polacy nie obawiają się zadłużać. Z każdym kolejnym miesiącem następuje wzrost zapotrzebowania na kredyty hipoteczne. W górę poszły także ceny mieszkań, co jest skutkiem zmiany struktury cenowej. Deweloperzy prześcigają się w spełnianiu oczekiwań zamożnych klientów. Oferowane są mieszkania wybudowane w dogodnej lokalizacji, wykończone w wysokim standardzie. Nastąpił znaczny wzrost udziału luksusowych mieszkań w ofercie biur nieruchomości większych aglomeracji miejskich. Obecnie każdy spogląda z niepokojem w przyszłość rynku nieruchomości, zastanawiając się, czy ceny mieszkań nadal będą szły w górę. Wydawać by się mogło, że koszty zakupu mieszkań doszły już do tak wysokiej granicy, że kupujący nie będą w stanie jej zaakceptować. Warto jednak zauważyć, że rynek deweloperski nauczył się z dużą ostrożnością podchodzić do klienta, również w obecnej sytuacji. Inwestorzy nauczyli się bowiem dawkowania zjawiska podaży, aby w czasie kryzysu nie pozostać z ogromną liczbą pustostanów.
W obecnej chwili sytuacja na rynku nieruchomości jest stabilna. Nastąpiły liczne zmiany m.in. w sektorze bankowym, czy też gospodarczym, jednak są one efektem wprowadzonych obostrzeń i ograniczeń. Ciężko wyłonić czynniki, które mogłyby doprowadzić do utworzenia zjawiska określanego jako bańka cenowa.
